「まとまった資金が必要だが、
住み慣れた南風原町の
🏡家を手放したくない…😣」
「👨🦳老後資金の確保や
住宅ローンの返済に悩んでいるが、
近所に知られずに
自宅を現金化する方法はないか？」
🍀南風原町周辺で不動産売却のご相談を受けていると、
このようなご悩みを抱えたお客様から
「ハウス・リースバック（リースバック）」についての
ご質問をいただく機会が非常に増えています。
ハウス・リースバックは、
「自宅を売却して現金を得ながら、売却後も賃貸としてそのまま住み続けられる」
という非常に便利な仕組みです。
特に、環境を変えたくない高齢ご夫婦や、
学区を変えたくない子育て世代にとっては魅力的な選択肢に見えます。
しかし、不動産のプロとして最初にお伝えしておきたいのは、
「ハウス・リースバックは万能の解決策ではなく、
仕組みを正確に理解せずに契約すると後悔しやすい」という事実です‼️
【そもそもハウス・リースバックとは？】
🏡リースバックの基本構造（「売買契約」＋「賃貸借契約」）
ハウス・リースバックとは、所有している不動産（戸建て・マンション・土地など）を
不動産会社や専門事業者に売却して一括で現金化し、
売却後は買い主である事業者と賃貸借契約を結ぶことで、
家賃（賃料）を払いながらそのまま住み続ける仕組みのことです。
通常の不動産売却では、
家を売ると同時に
引越しを行わなければなりません。
しかし、リースバックであれば売買と同時に
賃貸契約に切り替わるため、
住み慣れた我が家に🏡
そのまま住み続けることができます🤩
🏡リースバックとリバースマゲージの違い
「自宅を活用して資金を得る」方法として、
よく比較されるのが「リバースマゲージ」です。
混同されがちですが、性質は大きく異なります。
🔅ハウス・リースバック
不動産の「売却」。所有権は事業者へ移転する。
毎月「家賃」を支払う。対象物件の制限が比較的少ない。
🔅リバースマゲージ
自宅を担保にした「融資（借入）」
所有権はご自身のまま。毎月「利息」のみを支払い、
死亡後に自宅を売却して元金を一括返済する。
対象が戸建て中心など厳しい傾向がある。
【ハウス・リースバックを活用する最大メリット】
最大のメリットは、何と言っても「引っ越さなくて良い」点です。
南風原町は、那覇市に隣接しながらも落ち着いた住環境があり、
医療機関やショッピング施設（イオン南風原店など）への
アクセスも良好な非常に住みやすい街です。
長年住み慣れたこの土地から離れたくない、
近所付き合いや子どもの通学区域（南風原小学校、兼城小学校、新川小学校など）を
変えたくないという方にとって、住環境を維持できるメリットは絶大です。
売却代金は一括で振り込まれるため、使い道は自由です。
🟡住宅ローンの残債一括返済
🟡老後資金・生活資金の確保
🟡事業資金や急なまとまった支出への対応
🟡生前整理や相続対策
住宅ローンの返済に追われている場合、
リースバックによって完済できれば、
毎月のローン重圧から解放されることになります。
普通の不動産売却の場合、
チラシ広告やポータルサイト（レインズ、SUUMO等）への掲載、現地への看板設置、
内見希望者の訪問などが行われるため、
近所の方に「家を売りに出している」ことが知られてしまいます。
しかし、リースバックは不動産会社（または事業者）との直接取引となるため、
一般向けへの広告宣伝は一切行いません。
ご近所や親族に知られることなく、プライバシーを守って現金化が可能です。
不動産を所有していると、毎年「固定資産税・都市計画税」が発生します。
また、戸建てであれば屋根や外壁の修繕費、
マンションであれば管理費や修繕積立金の負担が重くのしかかります。
リースバックで売却して賃貸になれば、
所有者は事業者側になるため、
固定資産税や都市計画税の支払義務がなくなります。
（※火災保険料や一部の修繕負担については契約内容によります）
多くのリースバック契約には「再売買の権利（買い戻し特約）」が付帯しています。
「今は一時的に資金が必要だが、
数年後に資金の目途が立ったら再度買い戻したい」
という場合、条件を整えれば自宅を自分の所有権に戻すことが可能です。
【ここに注意！ハウス・リースバックのデメリットと裏事情】
ここまでメリットをお伝えしてきましたが、
ここからは不動産仲介の現場で多くの
お客様を見てきた私（ハウスドゥ南風原）の
率直な主観・本音を交えて、
注意すべきデメリットや業界の
構造について解説します😎
契約後に後悔していただきたくないからこそ、
あえて厳しめの現実もお伝えします‼️
🚩売却価格が市場相場よりも安くなる（相場の約60〜80%）
結論から申し上げますと、リースバックでの売却価格は、
通常の不動産売買仲介で売りに出す場合と比較して安くなります
（一般的な相場の60%〜80%程度）
なぜ安くなるのか？事業者の視点に立つと理由は明確です。
事業者は購入後、あなたに賃貸として貸し出します。
いつ退去されるか分からず、
将来的に一般市場に転売するリスクも抱えるため、
その「リスクプレミアム」および「利回り計算」
から逆算して購入価格を決めるからです。
🔴【本音のアドバイス】🔴
「とにかく高く売りたい！1万円でも多く現金を手元に残したい！」
とお考えであれば、リースバックではなく
「通常の仲介売却」を選ぶべきです。
リースバックは「住み続けられる安心感」という価値に対して、
価格面で一定の譲歩をする仕組みだとご理解ください。
🚩毎月の家賃（賃料）が相場より高く設定されやすい
リースバックにおける毎月の家賃は、「周辺の賃貸相場」で
決まるのではありません。
実は、「売却価格 × 想定利回り ÷ 12ヶ月」という計算式で
機械的に算出されることがほとんどです。
一般的な期待利回りは年6%〜10%程度に設定されることが多いため、
例えば「売却価格が2,000万円・利回り8%」の場合、
2,000万円 × 8% ÷ 12 = 月額13.3万円 となります。
南風原町内の同規模の賃貸物件の相場が月8万円〜10万円だったとしても、
売却価格によってはそれ以上の家賃が発生してしまい、
「売却してスッキリしたと思ったら、
毎月の家賃支払いが厳しくて生活が圧迫された」
という本末転倒な事態に陥るリスクがあります。
🔴【本音のアドバイス】🔴
提示された「売却価格」だけに目を奪われてはいけません。
必ず「この家賃をこれから先、無理なく払い続けられるか？」
というキャッシュフローのシミュレーションを事前に行ってください。
🚩「定期借家契約」の場合は永住できないリスクがある
賃貸借契約には大きく分けて
「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
🟧普通借家契約：借り手（あなた）が望む限り、更新して住み続けられる。
🟩定期借家契約：契約期間（例えば2年や3年）が満了すると契約が終了し、
原則退去しなければならない。
リースバック事業者によっては、
リスク回避のために「定期借家契約」を指定してくるケースがあります。
再契約（更新）が可能と口頭で説明されていても、
契約書上「定期借家」になっていると、
将来的に退去を求められた際に拒否できません。
🔴【本音のアドバイス】🔴
「生きている間はずっと住み続けたい」とお考えなら、
絶対に「普通借家契約」で契約できる事業者を選んでください。
ここを曖昧にしたまま契約を結ぶのは非常に危険です。
【査定・ご相談は完全無料！秘密厳守でお伺いします】
「うちの家だとリースバックでいくらになるのか知りたいだけ」
「仲介で売った場合と、リースバックの場合の金額差を見てから決めたい」
このような軽い気持ちでの
ご相談も大歓迎です🤗
ご近所に知られないよう、
秘密厳守で対応いたしますので
安心してお問い合わせください。
📞098-940-6565・ハウスドウ南風原
