【那覇市首里🏯古家つき土地 売却②】

【（更地にして売るvs古家付きのまま）売るどちらが得？】

売主様から一番多くいただく質問が
「壊してから売るのと、そのまま売るの、
どっちが得ですか？」という疑問です🤔

🚨両者のメリット・デメリットを表で比較してみましょう。

比較項目	更地（更地渡し）にして売る	古家付きのまま売る
売却価格	高くなりやすい（相場通り）	解体費相当分安くなる場合がある
売却スピード	買主がすぐに建築できるため早い	リノベ層や解体OKの買主を待つためやや遅め
初期費用	解体費用が必要（200万〜400万円前後）	不要（手持ち資金ゼロでスタート可能）
税金リスク	年内に売れないと固定資産税が最大6倍に	住宅用地特例が適用され税金が安い
契約後のトラブル	建物がないため売主の契約不適合責任が少ない	建物の不具合や残置物についての特約が必要

【更地にして売る！のが向いているケースと注意点】

更地にする最大のメリットは、
「買主（特に注文住宅を建てたいファミリー層）のターゲットが一気に広がる」
ことです。
更地であればハウスメーカーの建築プランが立てやすく、
売却までの期間が短縮されやすくなります。

【更地化がおすすめなケース】

🔶建物が木造でボロボロ、雨漏りや傾きがあり危険な状態

🔶解体用の重機がスムーズに入れる広い道路（幅員4m以上）に面している

🔶十分な資金的余裕があり、解体費を先行投資できる

ここに注意！「解体後の固定資産税跳ね上がり問題」

🚨絶対に知っておいていただきたいのが「固定資産税の住宅用地特例」です。
　　住宅が建っている土地は、
　 固定資産税が最大6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されています。
　 しかし、家を解体して更地にした瞬間、この特例が外れてしまいます。

　もし「12月に解体して更地にしたけれど、翌年1月1日時点で売れ残っていた」場合、
　翌年度の固定資産税が跳ね上がり、維持費だけで大きな負担になってしまいます。
　解体するタイミングには細心の注意が必要です！

【古家付きのまま売る！のが向いているケースと注意点】

一方、現状の古家付きのまま売り出す方法は、
リスクを極力抑えたい売主様にとって非常に有効な手法です。

【古家付きがおすすめなケース】

🔷解体費用を用意する余裕がない、または余計な出費をしたくない

🔷「首里の古民家風RC物件をリノベーションして住みたい」という層を狙いたい

🔷道路が狭く、解体費用が高額になりそうな物件

プロの主観：首里では「古家リノベ需要」が密かに熱い！

✅一般的には「古い家は価値がない」と思われがちですが、
　最近の首里エリアでは「古い沖縄のRC住宅や赤瓦の面影を残す家を買って、
　リノベーションして住みたい」という
　30代〜40代のおしゃれなファミリーや、移住者層が増えています。
　特に首里の独特な街並みにマッチするレトロなRC物件は、
　解体してしまうと二度と建てられない雰囲気を持っています。
　売主様が「こんな古い家、誰も要らないだろう」と思っていても、
　買主様から見れば「味があって最高の素材！」となるケースが多々あるのです。
　ですから、勝手に価値がないと決めつけて壊してしまうのは
　本当にもったいないと感じています😣

【首里で古家付き土地を「高く・早く」売るための秘訣】

もし「古家付き土地」として売り出すことを決めた場合、
どのように活動を進めれば高値売却につながるのでしょうか。

「解体更地渡し（条件付き）」で売り出す
　　売り出し時は「古家付き土地（買主の希望があれば解体更地渡し相談可）」として掲載します。

🟡リノベしたい買主が現れた場合
　　現状のまま売買（解体費なし）

🟡新築を建てたい買主が現れた場合
　　　　　　　　　　売買代金の中に解体費用を上乗せして契約し、
　　引き渡しまでに売主側で解体する

この方法を使えば、
売主様は手元から持ち出しで解体費用を出す必要がなくなり、
買主様のニーズにも柔軟に対応できます。

【測量・境界の確認を早期に行っておく】
首里の土地売買でトラブルになりやすい境界問題は、売り出しの初期段階でチェックしておきましょう。

万が一、隣地との境界杭が見つからない場合は、
土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行うか、
買主に対して「公表面積（公簿売買）」での取引をご理解いただく必要があります。
このあたりは地元の不動産業者としっかり打合せをしておくことが成功のカギです。

【家の中の「残置物（ごみ・家具）」は早めに処分・整理する】
古家付きで売り出す際、建物の中が親御さんの遺品や古い家具で溢れかえっていると、
内見に来た買主様に「暗い」「狭い」「片付けが大変そう」という
マイナス印象を与えてしまいます。

🟡家具や家電などの不要品は処分しておく

🟡室内を風通し良くし、掃除をしておく

これだけで印象がガラリと変わり、
買主様が「ここをリノベーションしたらどんな暮らしができるか」を
ワクワクしながら想像できるようになります。

【契約時に「契約不適合責任免責」の特約をつける】

古家付き土地を売却する場合、建物自体に雨漏りやシロアリ被害、
構造上の欠陥があっても、
売主様が修理費用などを負担しなくて済むよう、
「建物については契約不適合責任を免責とする」という
条件を売買契約書に盛り込みます。
これを怠ると、売買後に
「雨漏りがしたから修理代を払ってほしい」と
買主から請求されるリスクが残ってしまいます。
知識と実績のある不動産業者であれば、必ずこの特約を提案してくれます。

【首里と南風原の「両方のネットワーク」を持つ不動産会社を選ぶ】

ここが実は一番重要です。
首里の物件を探している買主様は、
実は「首里限定」で探している人ばかりではありません。
「首里エリアが高くて手に届かないから、
すぐ隣の南風原町（津嘉山や新川など）も含めて探している」
というお客様が非常に多いのです。
また逆に、南風原で探していたけれど
「少し予算を伸ばして首里の土地を買いたい」という方もいらっしゃいます。

【まとめ】

🏯首里エリアにおける「古家付き土地」の売却について解説してきました。
おさらいする大切なポイントは以下です。

🟢焦って解体しない！（固定資産税の上昇や解体費用の自己負担リスクを避ける）

🟢首里の地域特性（坂・狭小道・風致地区）に合わせた売り出し方を選ぶ

🍀不動産売却は一人で抱える必要はありません🍀
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